María Elia Gastélum
Como abogada en México y California, Maria se enfoca en planeación internacional patrimonial y de negocios.

Foreign investors need to understand FIRPTA

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El propósito de la Ley del Impuesto Sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles de 1980 (FIRPTA, por sus siglas en inglés) es exigir que los inversionistas extranjeros paguen el impuesto sobre la renta o income tax por la venta o disposición de sus intereses sobre inmuebles ubicados en EE.UU. de una manera similar a las obligaciones impuestas a los ciudadanos americanos. Antes de su promulgación, era posible que los inversionistas extranjeros estructuraran sus inversiones en bienes raíces en EE.UU. de manera tal que se podía evitar el pago del impuesto sobre la renta correspondiente.

Si eres un inversionista mexicano o latinoamericano que planea comprar o vender bienes inmuebles en Estados Unidos, o bien, invertir en una empresa que sea o vaya a ser dueña de bienes inmuebles en EE.UU., es importante que perfecciones el conocimiento de tus obligaciones bajo FIRPTA. La ignorancia de la ley no se considera una razón válida para que los extranjeros no residentes dejen de pagar los impuestos pertinentes.

La Definición de Bienes Inmuebles en FIRPTA

Un interés sobre bienes inmuebles en Estados Unidos (USRPI, por sus siglas en inglés) puede incluir la propiedad de terrenos, estructuras, así como de acciones de corporaciones con intereses sobre bienes inmuebles. Para que una corporación se considere como tenedora de bienes inmuebles en Estados Unidos (USRPHC, por sus siglas en inglés), tiene que ser una corporación en la que el valor de mercado de su USRPI sea igual o superior al 50% de sus activos totales.

Cualquier USRPI, o interés en una USRPHC, distinto al de un acreedor, detona una obligación fiscal al amparo de FIRPTA.

Retención del Impuesto FIRPTA 

El impuesto FIRPTA se recauda inicialmente mediante retención. Esto se hace para garantizar su pago en la medida de lo posible al mismo tiempo que se trata de incentivar a los extranjeros a presentar la declaración correspondiente y reportar el ingreso por la venta del inmueble, y en su caso, reclamar cualquier crédito a su favor por los fondos retenidos.

La obligación de retención bajo FIRPTA se impone al comprador y no al vendedor del inmueble en EE.UU. A menos que exista una exención, el comprador debe retener el 10% o 15% (dependiendo de si el valor de la propiedad es superior o inferior a $1 millón de USD) del precio total de compra si el vendedor de la propiedad es una persona extranjera que no sea ciudadana americana o residente permanente.

Hay tres exenciones previstas por FIRPTA cuando:

  • El vendedor es un contribuyente de EE.UU., como lo es un titular de una “green card” o una persona con una presencia sustancial en EE.UU.
  • El precio del inmueble es inferior a $300,000 dólares y el comprador tiene la intención de habitar la propiedad al menos el 50% del tiempo durante los primeros 24 meses posteriores al cierre.
  • La retención del 15% excedería la obligación fiscal máxima. (En este caso, el vendedor puede solicitar un certificado de retención que reducirá la retención al monto del impuesto adeudado).

El comprador que retiene el impuesto FIRPTA debe presentar ante el IRS la forma 8288, Declaración de Retención de Impuestos para Enajenaciones de Intereses Inmobiliarios en EE.UU. por Personas Extranjeras, y la forma 8288-A, Estado de Retención Sobre Enajenaciones de Intereses Inmobiliarios en EE.UU. por Personas Extranjeras. Estas formas, junto con el pago del impuesto retenido, deben presentarse dentro los 20 días siguientes a la venta. Posteriormente, el IRS enviará una copia de la forma 8288-A al vendedor para que la incluya en su declaración de impuestos anual.  

Posibles Riesgos de Liquidez Asociados con FIRPTA

Para muchos inversionistas mexicanos o latinoamericanos, la retención del impuesto a razón del 10% o 15% excede su obligación tributaria final. Por lo que, si un vendedor no solicita un certificado de retención para reducir la cantidad del impuesto a retener, se hace elegible para un reembolso cuando presente su declaración anual de impuestos de EE.UU. Sin embargo, el tiempo que tarda el IRS en procesar el reembolso a los extranjeros que presentan la forma 1040NR, Declaración de Impuestos Sobre la Renta de Extranjeros No Residentes en EE.UU., puede tardar hasta 18 meses bajo circunstancias normales.

Si eres un inversionista con poca liquidez que recientemente vendió una propiedad cuantiosa, esperar el reembolso del excedente de la retención del impuesto FIRPTA podría resultar en problemas de liquidez que afectarían negativamente tus otras inversiones. Por lo tanto, en estos casos, es fundamental solicitar el certificado de retención de manera oportuna.

Generalmente, el IRS trata de responder a las solicitudes de reembolso dentro de un periodo de 90 días. Sin embargo, cuando el certificado de retención no se pudo emitir antes del cierre, el comprador es el que decide si el impuesto debe pagarse dentro de los 20 días siguientes al cierre, o si el precio de compra permanece con la compañía de escrow mientras se aprueba o rechaza la solicitud del certificado de retención de FIRPTA. Una situación que definitivamente no favorece al vendedor.

Consulta a un Abogado Experimentado en Negocios Internacionales

El cumplimiento de FIRPTA es notoriamente complicado. Las equivocaciones en los informes y en los pagos son bastante comunes debido a errores muy simples. Por ejemplo, las personas extranjeras creen que sus obligaciones fiscales se han cumplido mediante la retención al momento de la venta y, posteriormente, no presentan las declaraciones de impuestos anuales necesarias. Esto puede resultar en sanciones que van desde el pago del impuesto que debió haberse retenido, hasta intereses, multas, y recargos.

Para evitar problemas con el IRS, siempre es mejor consultar a un abogado de negocios con experiencia en asuntos relacionados con la inversión de personas extranjeras en los Estados Unidos. En MEG International Counsel, PC, nuestros abogados de planeación de negocios internacionales con cédula y licencia para ejercer el derecho tanto en México como en Estados Unidos, se toman el tiempo para entender bien tus objetivos y recomendarte estrategias de planeación fiscal personalizadas que satisfagan tus necesidades únicas. Contáctanos para obtener más información.