Existen casos en que los extranjeros no residentes han llevado a cabo debidamente la adquisición de inmuebles a través de empresas por acciones extranjeras, quienes a su vez pueden ser o no dueñas de corporaciones americanas, las cuales son las que adquieren directamente los inmuebles en Estados Unidos, y ahora los dueños de esa empresa extranjera, o bien, las terceras generaciones que han tomado control ya de la misma, quieren ahora deshacerse del inmueble.
¿Quiénes son los Posibles Compradores para Una Venta Como Esta?
En tal caso, para reducir el pago del impuesto sobre la renta o “income tax”, el extranjero no residente decide deshacerse de su inmueble ya no mediante la venta del inmueble, sino mediante la venta de las acciones de la empresa o corporación extranjera en una jurisdicción en la que no se cause ningún impuesto. Al hacer esto, el extranjero no residente lleva a cabo una operación que puede o no estar sujeta al impuesto sobre la renta o “income tax” en Estados Unidos de acuerdo a FIRPTA, según se haya estructurado la compra original. Pero uno se preguntará; ¿quién estaría dispuesto a comprar esas acciones que traen consigo una carga fiscal implícita la cuál será cada vez mayor cuando eventualmente se venda directamente el inmueble? La respuesta es que hay muchos interesados, y por muy diversas razones. Hay quienes lo hacen por no tener acceso a financiamiento en Estados Unidos, y hay quienes lo hacen, siendo residentes o ciudadanos en su mayoría, como parte de sus programas de inversión, generalmente sin costo financiero neto alguno, y frecuentemente, sin utilizar su propio dinero.
Un ejemplo de lo anterior es cuando un residente o ciudadano adquiere un financiamiento para la compra de las acciones de la empresa extranjera, las cuales compra a un valor menor del de mercado, pero mayor al valor que el extranjero recuperaría después de impuestos, reduciendo en consecuencia la obligación fiscal del vendedor. Posteriormente, el comprador lleva a cabo la nacionalización o conversión de la corporación extranjera a través de un proceso conocido como “domestication” y elige el tratamiento fiscal del “subcapítulo S”. El pago del financiamiento bancario se lleva a cabo con los ingresos generados por el arrendamiento del inmueble. Transcurrido un tiempo considerable, digamos 10 años, el inmueble generalmente habrá incrementado su valor, y el inversionista americano vende el inmueble a su nuevo valor de mercado, se pagan los impuestos sobre la renta correspondientes, y se recupera una utilidad sin haber invertido un solo centavo de su propio dinero. He aquí lo atractivo de esta estrategia para el comprador inversionista.
Ejemplo de Una Venta Como Esta—Con Números
Para aclarar el ejemplo anterior, supongamos que un extranjero no residente es dueño de un edificio de departamentos en Estados Unidos que adquirió en $5,000,000 de dólares a través de un esquema que utilizó un par de sociedades por acciones, una extranjera y otra doméstica. El edificio es el único bien propiedad de la empresa. Ahora el dueño ha decido deshacerse del inmueble pero no quiere tener que pagar la totalidad de los impuestos sobre la renta correspondientes que serían, al día de hoy del 21%.
En esta situación, el extranjero no residente encuentra un comprador, que sea residente o ciudadano, dispuesto a celebrar la operación y le propone vender, fuera de Estados Unidos, las acciones de la empresa extranjera que es dueña del edificio de departamentos en Estados Unidos. A la fecha, el valor de mercado del edificio es de $10,000,000, y por el cual el extranjero tendría que pagar a su venta un impuesto de $1,050,000 a la tasa corporativa actual del 21%. A su vez, el comprador ofrece comprar no a $10,000,000, sino a $9,000,000 o la cantidad que se hubiere negociado, ya que sabe que si el extranjero vende el inmueble en lugar de las acciones, sólo recuperaría un máximo $8,950,000 dólares.
En consecuencia, el vendedor extranjero acepta vender las acciones de la empresa extranjera fuera de Estados Unidos. Por su parte, el comprador americano tiene la seguridad que puede adquirir un financiamiento por esos $9,000,000, o ya lo tiene arreglado y el pago del financiamiento obtenido, se hace con las propias rentas del inmueble. Asimismo, el comprador, al adquirir las acciones de la empresa extranjera inicia el proceso de convertir a la empresa extranjera en una empresa americana y elige su nuevo tratamiento fiscal. Al paso de 10 años, o del término de la hipoteca o financiamiento obtenido, el inmueble ha incrementado su valor a $15,000,000, y el comprador decide vender el inmueble en su valor de mercado. Se liquida la hipoteca o financiamiento de los $9,000,000, y se obtiene una cantidad líquida de $6,000,000. Asimismo, después de haber hecho todos los ajustes y deducciones correspondientes, existe una utilidad realizada de $10,000,000 ya que la base fiscal en que se adquirieron las acciones, que es igual al precio de compra original del inmueble mas no al precio pagado por las acciones, es de $5,000,000. En tal virtud, el impuesto sobre la renta o “income tax” correspondiente sería la cantidad de $1,500,000 dólares a la tasa de “capital gains”, es decir, 15% sobre la utilidad, ya que al nacionalizar o domesticar la corporación extranjera se eligió el tratamiento fiscal del “Subcapítulo S” el cual permite aprovechar la tasa de “capital gains”. Por ende, la utilidad neta al comprador sin haber invertido un centavo de su dinero, es de $4,500,000 dólares.
Vas a Necesitar un Asesor de Confianza Cuando Repatries tus Inversiones
Este ejemplo presupone muchas variantes, incluyendo la disponibilidad de un comprador con la suficiente capacidad económica y financiera, pero sirve para demostrar alternativas para el inversionista extranjero que quiere repatriar su inversión pagando menos impuestos en Estados Unidos. La conveniencia de esta estrategia la tiene que considerar el inversionista en función también de las obligaciones fiscales en su país de origen.
En otras ocasiones, si el extranjero ya invirtió o compró inmuebles en Estados Unidos en otra forma distinta a las referida, es necesario tener cuidado extremo en la elección del asesor profesional ya que tiene que ser alguien que entienda cómo opera en detalle la aplicación de FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) y su reglamento, y las demás disposiciones fiscales a efecto de poder evitar el reconocimiento y pago del impuesto sobre la renta o “income tax” cuando se haga la reestructuración de la titularidad del inmueble para eliminar el impuesto hereditario, y no generar de igual forma el impuesto sobre donaciones, o cualquier otro.
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